Рынок земли: от моратория на продажу земель до...

В статье от LinDeal вы узнаете об особенностях рынка земли в разных странах мира, где действует мораторий на продажу земли, где он был недавно отменен, а в каких государствах сделки полностью доступны.

Особенности рынка земли в разных странах и регионах мира

Земельная продажа во многих государствах мира кажется чем-то само собой разумеющимся: у граждан, организаций, компаний есть право купить-продать земельный участок. Но вместе с тем выделяются пять стран мира, где такой возможности нет — введен запрет на сбыт угодий. Что это за государства? Почему Украина в недавнем времени вышла из их числа и что это принесло ее гражданам? Какая модель сделок с земельным имуществом считается на планете самой успешной? Как обстоят дела с ограничением на сбыт земельных наделов сельхозназначения в разных странах мира? Ответы на эти и другие вопросы — в новом обзоре https://lindeal.com.

5 государств мира, где запрещены земельные сделки

На 2022 год только пять стран планеты не открыли свои земельные рынки:

  1. Венесуэла.
  2. Конго.
  3. Куба.
  4. Северная Корея.
  5. Таджикистан.
Будь в курсе последних новостей мира
Оставайтесь в тренде - подпишитесь на наш канал в Telegram

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ

Ждем Вас!

Объединяет эти государства небогатое население — в частности, бедные крестьяне и фермеры. До 2021 года в число стран, не имеющих свободного земельного аукциона, входила Украина, однако в 2020 указом президента запрет был отменен.

Украина: как и почему мораторий на землю отменили?

Отмена моратория на продажу земли в Украине

Перед открытием (2019) ситуация в стране выглядела так:

  • Общая площадь коммунальных и государственных земельных наделов — 9,4 млн гектаров.
  • В аренде по договорам эмфитевзиса — 460 тыс. гектаров.
  • Сельские участки под запретом на сбыт — 37 млн га земли.

По имеющимся сведениям, земельные паи были выданы 7 млн граждан, однако 1,5 млн из них умерли, не дождавшись права распорядиться полученным имуществом. До снятия запретоа плодородные украинские черноземы сдавались в аренду в шесть раз дешевле, чем в Германии, и в девятнадцать раз дешевле, чем в Дании.

Отмена запрета означала собой возможность дать каждому гражданину страны законную возможность распоряжаться своим земельным владением, продавать и покупать его. По подсчетам чиновников, открытие должно было привести к большому росту цен на украинские земельные наделы — до $5000-6000 за 1 га.

Принятый Верховной Радой законодательный акт отменил запрет на куплю-сбыт участков с/х назначения с 1 октября 2020. Земельный аукцион заработал в государстве:

  • с июля 2021 — для физических лиц;
  • с 2024 — для юридических лиц.

В течение первых трех лет «в одни руки» будет продаваться не более 100 га. С 1 января 2024 будет возможным приобретать земельные участки площадью до 10 000 га.

Что же касается самих украинцев, то они не с восторгом отнеслись к нововведению:

  • 73 % — против отмены запрета;
  • 19 % — поддерживают решение правительства;
  • 8 % — не сформировали свое мнение по вопросу.

Важно отменить, что закон запрещает продавать участок, что числится в госсобственности. Также запрет на покупку угодий действует в отношении:

  • иностранных компаний;
  • участков, находящихся ближе чем на 50 км к государственной границе Украины;
  • частных фирм, при условии, что их бенефициарного собственника невозможно определить (либо же он был зарегистрирован в офшорной зоне).

Запрет на покупку введен и в отношении банков, однако они могут быть владельцами наделов в контексте взыскания залога. Банк обязан продать обретенный участок на торгах в течение 2 лет.

Самый быстрый и простой способ продать — через онлайн-аукционы. Более традиционный путь — заключение сделки у нотариуса. Приоритетное право на покупку сохраняется за арендатором — с ним сделку можно заключить за 1 день. Но если земельный надел приобретается сторонним лицом, процедура затянется на 2 месяца — главным образом, из-за регистрации намерения продать в соответствующем реестре, составления проекта соглашения с главными условиями сделки. Нотариус обязан уведомить о сбыте угодий арендатора (если он имеется).

Главный плюс отмены в том, что землевладельцы получили долгожданное право на свободное распоряжение собственным имуществом. В частности, земельный надел возможно использовать в качестве залога при кредитовании. Еще один важный момент — открытие будет способствовать постепенному росту как цен на сами наделы, так и величины их аренды.

Конечно, допуск к аукциону иностранных компаний стимулировал бы более высокое повышение цен, но в ближайшем будущем это не планируется. Зарубежные компании могут принести с собой собственные аграрные технологии и практики, что совершенно невыгодно для местных фермеров.

6 самых успешных мировых моделей земельного рынка

Самые успешные модели рынка земли

Важно отметить, что история открытия земельного аукциона в странах-лучших мировых примерах неоднородна. Так, где-то запрет был отменен столетия спустя, а где всего лишь 10-20 лет назад.

США

В Соединенных Штатах отрасль сельского хозяйства приносит $985 млрд каждый год. За счет чего это достигается? Угодья с/х назначения занимают 54 % площади немаленького государства — на них работает 23 млн человек. Земельный аукцион в стране открыт 150 лет. Существует он по следующим законам:

  • Сбыт стандартно проходит на аукционах, торгах. «Цена вопроса» составляет порядка $10 000 за 1 га.
  • Государство не регулирует цены — стоимость формируется свободным спросом.
  • Каждый гражданин, организация может приобрести сколько угодно гектаров.

Однако законы могут меняться в зависимости от штата — главным образом, они касаются величины земельных налогов и возможности приобретения угодий зарубежными гражданами. Где-то на сбыт иностранцам наложен запрет, где-то им необходимо подать справку по доходам, а где-то сделки совершенно свободны.

Германия

Наделы сельскохозназначения занимают 47,5 % площади страны. Прибыль от них составляет 0,7 % ВВП. Сбыт открыт с 1990-х, а земельная реформа проводилась тремя этапами:

  1. Сдача угодий в аренду на 12 лет.
  2. Возможность приобретения отдельными категориями граждан: теми, кто в прошлом владел землицей, или теми, кто занимается фермерством.
  3. Свободная покупка на аукционах.

Сегодня же ситуация обстоит следующим образом:

  • 70 % с/х угодий заняты семейными фермерскими предприятиями.
  • Земельный налог составляет 1,2 %.
  • Средняя стоимость 1 га — 32 300 долларов.

В некоторых районах действует ограничение на покупку в одни руки — не более 0,12-2 гектаров. Однако это не слишком стесняет местных жителей — здесь больше распространена практика арендования участков (до 60 % от всех угодий).

Франция

Это государство отличается от предшественников жестким контролем земельных отношений: для этих целей основан SAFER — Союз по управлению с/х развитием. Иными словами, это полноценный регулятор, который имеет первоочередное право приобретения в различных спорных ситуациях. Купив участок, SAFER продает его самому выгодному (с точки зрения французского государства) покупателю. Действуют и другие ограничения: чтобы сдать участок в аренду, владелец прежде должен попользоваться им сам 15 лет, а продать виноградник иностранцу и вовсе нельзя, так как это национальное достояние.

Нидерланды

По статистике, 55 % суммарного земельного богатства страны — с/х угодья. Из них 89 % участков находятся в частном владении. Государство не ограничивает сбыт наделов ни по площади, ни по стоимости, ни по гражданству. Здесь не обязательно продавать на аукционе — можно заключить прямой договор с покупателем.

Налог составляет 6 %, но тут есть послабления. Так, если новый собственник 10 лет подряд не будет менять назначение участка, от налогообложения он освобождается. Единственный минус, цены тут «кусаются»: если во Франции 1 га можно купить за $7 400, то в Нидерландах 1 га будет стоить не менее $62 900!

Польша

Земельный аукцион страна открыла не так давно — в 1989. Сегодня ситуация на нем выглядит так:

  • Физические лица могут купить до 300 га.
  • Юридические лица — до 500 га.

Важно отметить, что под физлицами здесь подразумеваются только фермеры. Но мало назвать себя фермером: следует получить соответствующее среднее/высшее образования, отработать 5 лет в сельском хозяйстве и обязательно проживать в том районе, где планируется приобретение угодий. Несмотря на такие жесткие условия, 80 % участков находится в собственности фермеров-владельцев мелких хозяйств.

Так как налога на само землевладение в Польше нет, с/х сфера здесь очень привлекательна для инвесторов. Налог на покупку участка составляет 2-5 %, а агропромышленный комплекс обеспечивает 3,2 % ВВП государства. Средняя цена 1 га польской земли составляет 9 100 долларов. Единственное ограничение — на приобретение иностранными гражданами. С 2016 оно не действует в отношении выходцев из Евросоюза.

Канада

Аграрная промышленность обеспечивает 1,5 % (от ВВП) доходов государства, однако в частном владении находится не более 65 % земель, несмотря на сравнительно приемлемую стоимость $4 700 за 1 га. Важно отметить, что каждая из канадских провинций самостоятельно регулирует собственные аукционы:

  • Квебек: без выдачи разрешения иностранец не может купить более 4 га угодий.
  • Манитоба: зарубежный гражданин правомочен приобрести не более 16 га.
  • Остров принца Эдуарда: максимум для физических лиц — 400 гектаров, для юридических — 1200 гектаров.

Несмотря на отсутствие запретов в большинстве из приведенных в пример стран иностранцы не скупили земельную собственность, а свободный сбыт не мешает агросектору приносить не менее 1-1,5 % доходов своему государству.

Восточная Европа: какие действуют ограничения на сделки с землей

Рынок земли в Восточной Европе

Одна из стран Восточной Европы, Польша, приводится в пример как обладательница одной из лучших моделей земельного сбыта. Как же обстоят дела у ее соседок?

Россия

  • Средняя стоимость с/х участка: $1150 за 1 гектар.
  • Сельское хозяйство обеспечивает 4,2 % ВВП страны.
  • В агросекторе занято 6,7 % трудоспособных россиян.
  • Под с/х нужды используется 13,2 % территории страны.
  • 26,1 % граждан проживают в сельской местности.
  • В частном владении — 39 %.

Сбыт закрыт для иностранцев:

  1. Зарубежные гости, люди без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных вложений составляет более 50 %, могут только арендовать наделы.
  2. Владельцы с/х земель могут продавать свои участки по свободной рыночной цене.
  3. Земельный налог устанавливается на местном уровне, но составляет не более 0,3 %.

Для сельского хозяйства открыто 400 млн гектаров, однако надо учитывать, что 85 % угодий находится в собственности государства.

Румыния

  • Средняя стоимость с/х участка: $6150 за 1 гектар.
  • Общая площадь угодий: 14,7 млн га.
  • 64 % участков — под пашню.
  • Население, занятое в сельском хозяйстве: 46 %.
  • Доля АПК (агропромышленного комплекса) в общем ВВП — 5,4 %.

Открытый сбыт с ограничениями:

  1. Гражданам Европейского Союза разрешается покупка надела, но только если он будет использоваться по назначению.
  2. Покупатели, физические и юридические лица, обязательно должны обладать образованием/опытом работы в сельском хозяйстве.
  3. Цены диктует спрос.
  4. Ограничение на покупку физическим лицом — 100 га.
  5. Земельный налог — 2 % от цены за участок.
  6. Налог на сбыт угодий — 2-3 % от цены сделки.

После вступления государства в Евросоюз цена 1 га и существенно возросла — с 360 до 1145 долларов. Румыния лидирует среди стран ЕС по числу зарубежных владельцев: иностранным собственникам принадлежит 900 000 угодий — 11 % от суммарной площади возделываемых земель. При этом 70 % с/х участков относится к крупным и средним фермерским хозяйствам, 94 % наделов находятся в частном владении.

Словакия

  • Средняя стоимость с/х участка: $1750 за 1 гектар.
  • Сельское хозяйство обеспечивает 4,4 % ВВП.
  • В аграрной промышленности занято 3,5 % работоспособного населения.
  • Используется 40,1 % участков, пригодных для ведения хозяйства.
  • Из них 72 % (или 29 % от суммарного земельного богатства) — пашни.
  • В частном владении 81 %.

Открытый сбыт с ограничениями:

  1. У нерезидентов такие же права на покупку, как и у словацких граждан.
  2. Несмотря на то, что цены диктуются спросом, за местным правительством закрепляется право назначить рекомендованную стоимость.
  3. Фиксированная ставка налога, в зависимости от региона, составляет $5-59/га.
  4. Землевладелец может продать свой участок или родственнику или постороннему покупателю, если последний ведет в данной местности аграрный бизнес не менее трех лет.

Цены в Словакии считаются самыми низкими в Европе, что связывается с негативной ситуацией в секторе: большое число участков под контролем государства, существование неконсолидированных угодий, жесткая регуляция покупки наделов.

Венгрия

  • Средняя стоимость с/х участка: $4500 за 1 гектар.
  • Почти 59 % от общей площади страны — с/х угодья.
  • В агросекторе работает 5,2 % венгров.
  • Сельское хозяйство обеспечивает 4,3 % ВВП государства.
  • 86 % наделов — в частном владении, 14 % — в государственном.

Открытый сбыт с ограничениями:

  1. Приобрести земельный надел может только гражданин Евросоюза.
  2. Для юридических лиц покупка угодий запрещена.
  3. За юрлицом сохраняется право арендовать участок площадью до 486 га.
  4. Покупатель-частное лицо может купить надел, если имеет аграрное образование или занимается фермерством непосредственно в Венгрии не менее трех лет.
  5. Максимальная площадь во владении физического лица — 300 га, в пользовании — 1200 га.

Земельная реформа способствовала распределению с/х наделов среди населения, а средний и малый бизнес не обременен жестким контролем со стороны государства. Однако немалая площадь осталась в собственности государства, которое сдает ее в долгосрочную (до 20 лет) аренду юридическим лицам. Ограничения для юрлиц здесь введены с целью остановить рост цен на земельную собственность.

Молдавия

  • Средняя стоимость с/х участка: $1700 за 1 гектар.
  • Сельские угодья составляют 74,9 % территории страны.
  • Из них 73,8 % — пашня, а 75 % — плодородный чернозем.
  • Сельское хозяйство обеспечивает 15 % ВВП.
  • В аграрном секторе трудится 28,8 % трудоспособных граждан.
  • 55,1 % молдаван проживают в поселках и деревнях.
  • 69 % — в частном владении.

Сбыт закрыт для зарубежных гостей. Покупать участки могут только иностранцы с двойным гражданством. Что касается граждан Венгрии, для них действует нормативное (со стороны государства) ценообразование. Если добавить к этому низкую прибыльность фермерства в стране, сложные кредитные условия для аграриев, то все сказанное ведет к низкому спросу, даже несмотря на высокую плодородность. Однако из 1,7 га только 40 000 гектаров — государственные, отведенные под научные хозяйства.

Западная Европа: по каким законам продается 

Рынок земли в Западной Европе

Теперь рассмотрим, как обстоит ситуация в западноевропейских странах.

Австрия

1 гектар — $42 000

Австрия считается высокоразвитой индустриальной страной с интенсивным механизированным с/х. Сделки с угодьями здесь разрешаются по следующим правилам:

  • Горные фермы разрешены к покупке только зарегистрированными фермерами.
  • Иностранцы могут приобрести земельный надел только с разрешения государства.
  • Завещать участок можно только одному-единственному наследнику (ряд провинций вводит свои исключения)

Также в девяти австрийских провинциях требуется разрешение на приобретение, а также вводятся ограничения касательно ее цены и минимальной площади участка.

Великобритания

1 гектар — $31 400

Великобритания считается одним из самых развитых индустриальных государств мира, а ее аграрный сектор — самый механизированный на планете. Это обеспечивает высокую продуктивность с/х, даже несмотря на то, что в нем занято 1,1 % населения. Агросфера использует 71,3 % суммарного земельного богатства, их них 36,3 % занимает пашня.

По регуляции важно выделить ряд моментов:

  • Запретов на покупку наделов иностранцами нет.
  • Купить может любое лицо старше 18 лет — ограничения на минимальную/максимальную площадь участка не введены.
  • В Шотландии нельзя купить участок площадью менее 0,3 гектара.
  • Земельный налоговый сбор здесь следующий: Англия, Северная Ирландия, Уэльс — 0-12 % (на размер влияет сумма сделки), Шотландия — 0-4,5 % (также в зависимости от стоимости).

Несмотря на то, что сельское хозяйство инновационное, интенсивно развивающееся и инвестиционно привлекательное, агросектор не интересен молодому поколению. Средний возраст фермеров приближается к 59 годам. Однако при этом 90 % британских угодий находится в частном владении.

Италия

1 гектар — $25 700

Италия характеризуется как высокоразвитая индустриально-аграрная страна с высокопродуктивным сельскохозяйственным сектором. Под нужды аграриев отдано 46,5 %, из которых 50 % — пашня. Важно отметить, что вся земельная собственность при этом находится в частном владении.

Для зарубежных граждан ограничения на покупку участков не устанавливаются. Уплачивается два типа налогов:

  • Кадастровый — 1 % от стоимости сделки.
  • На смену прав собственности — 1 %.
  • А также регистрационный взнос — 10 %.

Более 65 % площади граждане возделывают самостоятельно, при этом сельское хозяйство остается высокопродуктивным.

Испания

1 гектар — $16 100

Испания — еще одно развитое индустриально-аграрное государство, где 70 % площади находится в руках частных владельцев. Сбыт свободный, полностью открытый для иностранцев, Государство не регулирует цены, не устанавливает минимальную/максимальную площадь участка.

Чехия

1 гектар — $8 000

Важно учесть, что 54,6 % территории страны — это наделы сельскохозяйственного назначения. Из них 74,6 % — плодородная пашня. Иностранцам разрешено покупать земельные участки с 2011. Сбыт свободный, стоимость не регулируется государством. Земельного налога нет, а налог на сбыт наделов составляет 3 % от цены сделки.

Обзор в Азии, Австралии, Океании, Африке

Рынок земли в Азии, Австралии, Океании и Африке

Рассмотрим ситуацию в ряде стран указанных частей света:

  • Австралия. Наложены ограничения на сбыт угодий под жилые объекты.
  • Доминика. Иностранцы могут владеть не более 1 акра.
  • Египет, ОАЭ. Для зарубежных граждан доступна только аренда 
  • Таиланд. Иностранцам запрещено покупать земельные участки, владеть таким имуществом.
  • Израиль. Большая часть с/х участков находится в государственной собственности — участки только сдаются в аренду. Это связано с историческим прошлым маленькой страны, которую со всех сторон окружают недружелюбные соседи: арендованные наделы проще и быстрее изъять для военных нужд в случае необходимости.

Если посмотреть на страны Юго-Восточной Азии, то правительства большинства из них (за исключением Малайзии) запрещают зарубежным гражданам покупать землю. Что же касается Африки, Океании, Ближнего Востока, Южной Америки, подавляющее число местных государств разрешает свободную продажу земельных владений, но покупателей находится не так много и спрос остается низким.

Постсоветские страны: как обстоит ситуация

В бывших советских республиках вопрос с ограничениями решался неодинаково:

  • Таджикистан. Единственное из постсоветских государств, где до сих пор действует запрет. Согласно нему, земельные наделы могут находиться лишь в исключительном владении государством. Частная собственность не разрешена. Хоть вопрос о разрешении продажи земельных участков стоит остро, его стараются решить лишь отдельными мерами. Так с/х угодья бывших колхозов реорганизовали в так называемые «дехканские хозяйства». Их участники могут владеть большой коллективной или небольшой собственной территорией. Но под управлением государства по-прежнему остаются важные для экономики животноводческие, семеноводческие и научно-исследовательские хозяйства.
  • Беларусь. Земельный сбыт открыт, хоть и не в масштабных размерах. В Белоруссии 98 % сугубо государственной земельной собственности — с/х угодья, водный и лесной фонд. У граждан страны есть свободное право на покупку участка — для постройки дома, ведения фермерской деятельности или обычного садоводства, огородничества. Что касается нерезидентов, они могут только арендовать наделы.
  • Казахстан. Сбыт в стране открыт и свободен. Единственное ограничение — собственниками наделов не могут стать иностранцы.

Таким образом, несмотря на общую историю, ситуация с запретом в бывших советских республиках неодинакова.

Заключение

Подытоживая сказанное, редакция https://lindeal.com хочет сделать несколько выводов:

  1. Пять стран, где до сих пор не продается земельное имущество: Северная Корея, Куба, Венесуэла, Конго, Таджикистан.
  2. До 2020 года мораторий действовал в Украине. Он был отменен президентским указом с целью дать гражданам полное право распоряжаться земельной собственностью.
  3. Самыми успешными моделями исследователи считают практику Германии, Канады, Нидерландов, Польши, США и Франции. Объединяет эти страны то, что в них не действуют строгие запреты.

В бывших республиках СССР ситуация неоднородна: в Таджикистане действует запрет, в Казахстане покупать земельное имущество могут только граждане страны, а в Беларуси у иностранцев есть правомочие арендовать с/х угодья.

Читайте похожие статьи и новости, которые могут вас заинтересовать: