Как выгодно взять ипотеку в 2024 году: полный пошаговый гайд

По официальным данным, в январе 2024 года объем выдачи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) составил 271,7 млрд рублей. При этом средний размер ипотечного кредита уменьшился на 10,3 % и составил 3,6 млн рублей. Параллельно этому портфель ипотечных кредитов вырос на 0,7 %, достиг 18,3 трлн рублей. Средняя ставка по кредиту на приобретение готового жилья — 17,25 % годовых, на строительство дома — 16,71 % годовых. Как в таких условиях можно взять действительно выгодную ипотеку? LinDeal представил советы и рекомендации от экспертов в этом большом гайде.

Шаг 1. Разберитесь в ипотечных ставках

Начнем с того, что эксперты прогнозируют снижение ипотечных ставок в 2024 году. Согласно прогнозам Росбанка, к концу года они могут снизиться с текущих 17,8 % до 13,8 %. Это связано с ожидаемым уменьшением ключевой ставки во второй половине года. Предполагается, что она составит 12 % — это позволит снизить базовую ставку до 13,8 %.

В 2023 году наблюдался рекордный спрос на ипотеку, обусловленный льготными программами, при этом ставки по льготным программам были значительно ниже рыночных. Однако в январе 2024 года спрос на ипотеку резко упал из-за ужесточения условий на рынке, включая рост рыночных ставок и повышение первоначального взноса.

В целом, ожидается, что объем ипотечного кредитования в 2024 году сократится до 1,1-1,4 млн кредитов на общую сумму 3,9-5,0 трлн руб., что почти в два раза меньше, чем в 2023-м. Это сокращение может быть связано с окончанием и переформатированием льготных программ, что стимулирует ажиотажный спрос.

Узнав об общих тенденциях, нужно досконально изучить, какие актуальные предложения есть у ведущих банков, на каких условиях выдается ипотека. Например, Сбербанк предлагает ипотеку для семей с детьми со ставкой от 5,291 % до 7,744 %. Господдержка 2024 от Сбера имеет ставку от 9,294 % до 10,736 %.

Общие условия для этих программ включают:

• Возраст заемщика: от 18 до 75 лет на дату получения кредита.
• Подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ, справка 3-НДФЛ, отчетность по форме банка, выписка из ПФР, документы самозанятого.
• Стаж работы: от 3 месяцев.
• Страхование: имущественное и личное.
• Недвижимость: новостройка, дом, строительство дома, таунхаус.
• Электронная регистрация сделки: обязательна.

Можно рассмотреть предложения и от других крупных банков:

• ВТБ. Ипотека для семей с детьми с ПСК от 4,727 % до 13,364 %.
• Россельхозбанк. Ипотека с государственной поддержкой семей с детьми с ПСК от 5,431 % до 11,096 %.
• Альфа-Банк. Ипотека на вторичное жилье с ПСК от 17,950 % до 20,696 %.
• РНКБ. Ипотека «Готовая квартира» с ПСК от 2,001 % до 25,140 % годовых.

Шаг 2. Выберите правильный ипотечный продукт

Стандартная или льготная ипотека? Чтобы сделать правильный выбор, важно понимать ключевые различия между ними:

• Процентная ставка. Льготная ипотека предлагает сниженную ставку, часто субсидируемую государством, в то время как стандартная ипотека имеет рыночную ставку.
• Цель кредита. Льготная ипотека часто направлена на поддержку определенных категорий граждан или социально значимых проектов, в то время как стандартная ипотека доступна для широкого круга покупателей.
• Первоначальный взнос. Для льготной ипотеки он может быть ниже, чем для стандартной.
• Лимиты по сумме кредита. В льготной ипотеке могут быть установлены специальные лимиты в зависимости от региона или типа недвижимости.
• Срок кредитования. Льготные ипотеки могут предлагать более длительные сроки кредитования.
• Доступность. Льготная ипотека может быть доступна только до определенной даты или пока не исчерпаны выделенные государством средства.
• Требования к заемщику. Льготные программы могут иметь специальные требования к заемщикам — возраст, семейное положение или доход.
• Использование материнского капитала. В льготной ипотеке часто можно использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса или для погашения кредита.
• Тип недвижимости. Льготная ипотека может быть ограничена определенными типами недвижимости, например, новостройками.
• Государственная поддержка. Льготная ипотека обычно включает в себя элементы господдержки, в то время как стандартная ипотека предоставляется на общих основаниях.

Также очень важно обратить внимание на такой момент, как фиксированная или переменная ставка по ипотечному кредиту.

Шаг 3. Изучите, как подготовиться к ипотечному кредитованию

Перед подачей заявки на ипотеку очень важно позаботиться о своей кредитной истории, чтобы получить действительно выгодные условия от банка:

1. Регулярно проверяйте кредитную историю — убедитесь, что все данные актуальны и нет ошибок.
2. Своевременно выплачивайте кредиты — даже небольшие просрочки могут негативно сказаться на кредитной истории.
3. Уменьшайте общую задолженность — это улучшит ваше кредитное плечо.
4. Не превышайте кредитный лимит — использование более 30 % лимита по кредитной карте может восприниматься как финансовая нестабильность.
5. Не берите много новых кредитов за короткое время — это может вызвать сомнения у кредиторов относительно вашей платежеспособности.
6. Взаимодействуйте с кредиторами — если у вас возникли проблемы с выплатами, лучше обсудить это с займодателем, чем допустить просрочку.
7. Используйте различные виды кредита — это показывает, что вы умеете управлять разными типами кредитных обязательств.
8. Погашайте задолженности по кредитам — полное погашение долгов положительно сказывается на кредитной истории.
9. Используйте кредитную карту разумно — регулярное использование и полное погашение задолженности по кредитке может улучшить вашу кредитную историю.
10. Обращайтесь в Суд при ошибочных данных — если в вашей кредитной истории есть ошибки, не стесняйтесь обращаться в суд для их исправления.

Следующий шаг — изучить, какие документы понадобятся для одобрения ипотеки. Стандартно требуется следующее:

• Заявление-анкета.
• Паспорт заемщика и созаемщиков (если таковые имеются).
• Справка о доходах (форма банка или 2-НДФЛ).
• Трудовая книжка или иной документ, подтверждающий занятость.
• Для мужчин призывного возраста — военный билет или справка об отсрочке.
• Свидетельства о браке и рождении детей (при наличии).

Дополнительные документы могут включать в себя:

• Бумаги на приобретаемое имущество.
• Выписку по депозиту или договор аренды для подтверждения дополнительного дохода.

Перечислим также общепринятые условия для выдачи ипотечного займа:

• Возраст от 21 года и не более 65 лет к моменту полного погашения кредита.
• Отсутствие задолженностей по кредитам, алиментам, штрафам и налогам.
• Постоянный доход и возможность его подтвердить документально.
• Положительная кредитная История.
• Первоначальный взнос.

Обратите внимание, что точный список документов и условий может варьироваться в зависимости от банка и конкретной ипотечной программы.

Шаг 4. Исследуйте льготные ипотечные программы

Если у вас есть право на льготную ипотеку, им обязательно нужно воспользоваться для получения большей выгоды. Представим актуальные льготные ипотечные программы на текущий год:

• Ипотека на новостройки — ставка 8 % годовых, первоначальный взнос увеличен до 30 %, максимальная сумма кредита в столичном регионе снижена до 6 млн руб.
• Семейная ипотека — ставка 6 %, первоначальный взнос 20 %, максимальная сумма кредита 12 млн руб.
• IT-ипотека — ставка 5 %, доступна IT-специалистам до 36 лет без учета минимального уровня зарплаты.
• Дальневосточная ипотека — ставка 2 % на покупку жилья в Дальневосточном федеральном округе, максимальная сумма кредита 9 млн руб.
• Сельская ипотека — ставка 3 % для покупки жилья в небольших населенных пунктах.
• Арктическая ипотека — условия идентичны дальневосточной ипотеке, распространяется на Мурманскую и Архангельскую области, части Карелии, Коми и другие территории Арктики.

Шаг 5. Составьте стратегию погашения ипотеки

Еще один выгодный вариант — досрочно погасить ипотеку. Перечислим несколько рабочих способов это сделать:

• Досрочное погашение с уменьшением срока кредита. Это позволяет быстрее выплатить кредит и сэкономить на процентах. Подходит для тех, кто хочет поскорее снять обременение с недвижимости.
• Досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Облегчает ежемесячную долговую нагрузку и страхует от просрочек в случае финансовых проблем. Рекомендуется продолжать платить прежнюю сумму, чтобы сократить срок кредита и переплату.
• Использование калькулятора досрочного погашения. С его помощью можно составить план досрочных погашений, учитывая вашу финансовую ситуацию и цели.
• Рефинансирование. Перевод ипотеки в другой банк с более выгодными условиями может снизить процентную ставку и ежемесячный платеж.
• Консолидация долгов. Объединение нескольких кредитов в один может упростить управление долгами и дать возможность получения более выгодных условий.
• Экономия и инвестирование. Если процентная ставка по ипотеке ниже, чем по вкладам, может быть выгоднее инвестировать свободные средства, чем досрочно гасить ипотеку.
• Бюджетирование и сокращение расходов. Пересмотрите свои траты и найдите возможности для экономии, чтобы направить больше средств на погашение ипотеки.

Шаг 6. Узнайте, какие налоговые вычеты вам положены

В 2024 году в России предусмотрены следующие налоговые вычеты по ипотеке:

• Основной вычет на покупку жилья. Вы можете вернуть 13 % от стоимости приобретенного жилья, но стоимости не более 2 млн рублей, что составляет вычет максимум 260 000 рублей.
• Дополнительный вычет на уплаченные проценты по ипотеке. Вычет равен сумме уплаченных процентов, но сумме не более 3 млн рублей, что позволяет вернуть до 390 000 рублей.

Чтобы получить эти вычеты, необходимо:

1. Подтвердить право собственности на жилье.
2. Предоставить документы, подтверждающие уплату процентов по ипотеке.
3. Заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
4. Получить справку 2-НДФЛ от работодателя.

Совет! Вы можете подать документы через работодателя для получения вычета непосредственно из зарплаты или через налоговую инспекцию для получения возврата налога.

Шаг 7. Застрахуйте себя от непредвиденных рисков

В заключение заемщику стоит задуматься о страховых продуктах и мероприятиях:

• Страхование жизни и здоровья: поможет защитить вас и вашу семью в случае серьезной болезни или несчастного случая.
• Страхование имущества: обеспечивает защиту вашего жилья от ущерба, такого как пожар или наводнение.
• Титульное страхование: защищает от юридических проблем, связанных с правом собственности на недвижимость.
• Страхование от потери работы: помогает покрыть ипотечные платежи в случае потери дохода из-за безработицы.
• Страхование от инвалидности: обеспечивает финансовую поддержку, если вы станете неспособны работать из-за инвалидности.
• Страхование от критических заболеваний: предоставляет выплаты при диагностировании определенных серьезных патологий.
• Страхование ответственности: защищает вас от исков, если кто-то получит травму на вашей собственности.
• Страхование от форс-мажорных обстоятельств: покрывает убытки от событий, которые невозможно предвидеть, например, стихийных бедствий.
• Ипотечное страхование с уменьшающейся суммой: сумма страховки уменьшается по мере погашения ипотеки, что может снизить стоимость страховки.
• Периодический пересмотр условий страхования: регулярно пересматривайте и обновляйте свои страховые полисы, чтобы они соответствовали изменениям в вашей жизни и стоимости имущества.

LinDeal подчеркнет, что выбор ипотечной программы в 2024 году требует внимания к деталям. Важно сравнить ставки, условия, требования к заемщикам, льготы. Рассмотрите государственные программы с низкой процентной ставкой и возможностью использования материнского капитала. Обратите внимание на специальные предложения для отдельных категорий граждан — это медицинские работники, педагоги и молодые семьи. Изучите условия по стартовому взносу и максимальному размеру займа. Не забывайте и про возможные изменения условий после июля 2024.