Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Дубае: полный гайд для 2023 года

Спрос на Недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) стабильно растет. На рынке безусловно лидирует Дубай — в городе регистрируется в четыре раза больше сделок купли-продажи, чем в столице Абу-Даби. Самыми популярными районами мегаполиса являются Дубай Марина, Бизнес Бэй, Даунтаун. Самые дорогие дома — на искусственном острове Пальма Джумейра. С чем связан высокий спрос на дубайское жилье, где и как можно купить дом и квартиру, мы подробно рассказали далее.

Ситуация на рынке недвижимости в Дубае в 2022-2023

Рекордное количество продаж квартир в Дубае уже было отмечено в 2021 году. В 2022 спрос продолжил рост: число сделок возросло на 20 %, а объем продаж увеличился в 1,7 раза.

Параллельно росту спроса и восстановлению экономики после пандемии коронавируса увеличились жилья в Дубае. По сравнению с 2012 годом стоимость жилой недвижимости возросла в 1,5 раза. И это значение — далеко не предел.

Причин дальнейшего роста цен на дубайскую недвижимость немало:

• Спрос превышает предложение. Во время пандемии объемы строительства уменьшились. В 2021-2022 они еще составляли 50 % от допандемийных показателей.
• Выдача резидентских виз покупателям жилья в ОАЭ. Программа начала работать в 2021 и сразу привлекла к себе внимание иностранцев.
• Доступные цены на недвижимость для населения страны. Так, чтобы приобрести жилье площадью 90 кв. метров, понадобится три годовых дохода семьи.

Самая популярная недвижимость в Дубае — квартиры в высотных домах. Соотношение новостроек и вторичного жилья примерно равное, 50 на 50.

Почему жилье в Дубае сегодня так популярно?

Рассмотрим десять главных причин, почему недвижимость арабского города Дубай пользуется мировой популярностью:

1. Сравнительно недорогое жилье при высоком качестве жизни. Особенно, если сравнивать с такими столицами, как Лондон, Нью-Йорк или Гонконг. Современный Дубай не уступает им с точки зрения комфорта, архитектуры, инфраструктуры, досуга.
2. Высокая ликвидность недвижимости. Так как спрос на дома и квартиры в Дубае стабильно высокий, продать свою собственность можно выгодно в любой момент.
3. Действительно комфортное жилье. Многоквартирные дома и виллы проектируются для людей, недвижимость многофункциональна.
4. Лояльный режим налогообложения. Ни физические лица, ни их собственность не облагаются налогами.
5. Полное соблюдение законодательства застройщиками. Высотность, правовая база и архитектурные регламенты в полном порядке. Рынок контролируется несколькими основными ведущими девелоперами — Damac, Emaar, Nakheel, Sobha.
6. Возможность приобретения недвижимости в ипотеку и рассрочку. Могут быть очень выгодные условия — первоначальный взнос от 10 %, беспроцентная рассрочка на период, когда жилье находится на этапе строительства.
7. Стабильная экономическая ситуация с 1997 года. Курс дирхама по отношению к американскому доллару практически не колеблется.
8. Гарантированная безопасность. В Дубае низкий уровень преступности, хорошо работает полиция, системы видеонаблюдения.
9. Уникальная Архитектура. Согласно законодательству, в городе невозможно построить два одинаковых здания. Дополнительный интерес для покупателей представляет недвижимость на искусственных островах Пальма Джумейра, Джебель Али, Дейра с шаговой доступностью к лучшим пляжам.
10. Возможность оформления золотой резидентской визы. Открывается при приобретении жилья стоимостью от 204 000 долларов.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Дубае

Стоит ли покупать дом, квартиру в Дубае сегодня? Сравним все преимущества и недостатки такого решения.

Кто может купить недвижимость в Дубае: условия для иностранцев

В 2023 году купить жилье в ОАЭ могут и местные жители, и иностранцы. Однако для для зарубежных покупателей действует ряд ограничений по форме собственности — в зависимости от расположения недвижимого объекта есть два варианта.

На правах аренды. Первый вариант владения недвижимостью в Дубае для иностранцев. Права собственности распространяются только на здание, а не на землю под ним.

Есть три варианта:

• мустаха (на 50 лет) с возможностью перепланировки;
• узуфрукт (на 99 лет) с запретом перепланировки;
• лизхолд (на 99 лет) практически с тем же набором прав, что и для полного владения.

Полное владение. Право собственности распространяется не только на само здание, но и на землю под ним. Это бессрочное владение, при оформлении которого иностранный покупатель правомочен оформить резидентскую визу в ОАЭ.

Купить недвижимость в полное владение иностранец может только в отдельных районах. В Дубае это 50 специальных фрихолд-зон:

Справка! Покупать недвижимость в полное владение в любом районе ОАЭ могут граждане стран: Саудовская Аравия, Катар, Оман, Бахрейн, Кувейт.

У кого можно приобрести недвижимость в Дубае: новостройки, застройщики, вторичный рынок

Чаще всего в Дубае приобретают:

• квартиры;
• апартаменты;
• виллы и таунхаусы.

Справка! Гостиничные апартаменты и квартиры в Дубае покупают в 5 раз чаще, чем дома.

Стоимость жилья зависит от того, где и у кого вы приобретаете недвижимость:

• Недвижимость от застройщика (off-plan). Приобретение объекта как на начальной стадии строительства, так и на этапе проекта.
• Рынок новостроек. Квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию. Продавцом будет юридическое лицо — застройщик, государственный орган. Стоимость жилья фиксированная, без возможности торга.
• Вторичный рынок. Недвижимость, которую продают собственники — физические лица. Это самый выгодный вариант — есть возможность торга и получения скидки.

Где чаще всего покупают жилье в Дубае?

В зависимости от типа недвижимости, можно выделить несколько районов города, лидирующих по купле-продаже жилья.

Квартиры

Топ-5 районов (30 % сделок) по продаже квартир в Дубае:

1. Бизнес Бэй.
2. Дубай Марина.
3. Даунтаун Дубай.
4. Дубай Джумейра.
5. Дубай Крик Харбор.

Средняя площадь приобретаемых квартир — 142 кв. метра. Самые просторные квартиры (190 кв. метров) покупались на острове Пальма Джумейра, а самые компактные (73 кв. метра) — в Дубай Марина.

Виллы

Топ-7 районов (40 % сделок) по продаже вилл в Дубае:

1. Спорт Сити.
2. Над Аль-Шеба 3.
3. Вади Аль-Сафа.
4. Джабаль Али Ферст.
5. Дубай Инвестмент Парк 1.
6. Таун Сквер.
7. Аль Барша.

Средняя площадь приобретаемых вилл — 197 кв. метров. Так как новых домов строится мало, для покупки вилл первым делом рассматривают вторичный рынок.

Сколько стоит недвижимость в Дубае в 2023 году?

Земельный департамент Дубая уточняет, что средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости — $3175. Однако на цену 1 м2 во многом влияет район:

• Бизнес Бэй — 4 905 долларов.
• Дубай Крик Харбор — 5 145 долларов.
• Дубай Марина — 6 636 долларов.
• Пальма Джумейра — 6 857 долларов.
• Даунтаун Дубай — 6 865 долларов.

Самые дорогие квартиры продаются на Пальма Джумейра — до $1,3 млн долларов за 187 кв. метров. Самые дорогие дома находятся там же — средняя стоимость виллы выйдет в $4,5 млн. При этом стоимость дома в Над Аль-Шебе 3 выйдет в пределах $730 000.

Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция

Процедура приобретения жилой недвижимости в Дубае занимает 1-1,5 месяца. Она разделяется на несколько важных этапов, которые нужно рассмотреть подробнее.

Шаг 1. Выбор недвижимого объекта (7 дней)

Поиск недвижимости в Дубае удобнее вести дистанционно по ссылке: https://dubai.etagi.com/realty/. Осмотреть понравившийся объект можно онлайн или приехав в Эмираты лично.

Справка! С мая 2020 года покупка квартиры в Дубае возможна в онлайн-формате, без необходимости визита в ОАЭ.

Шаг 2. Сбор необходимых документов (5 дней)

В стандартный пакет входит:

• оригинал загранпаспорта;
• виза;
• документ, подтверждающий адрес проживания в Дубае;
• сертификат NOC для жилья на вторичном рынке (оформляется в офисе у застройщика и подтверждает отсутствие финансовых претензий последнего к продавцу);
• меморандум о взаимопонимании (контракт F), который фиксирует условия будущей сделки и факт передачи покупателем задатка;
• доверенность, если сделку заключает представитель покупателя.

Справка! При покупке строящегося жилья Контракт F и NOS не требуются. Вместо них заключается первичный договор о продаже — Initial Contract of Sale.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи — Меморандума о взаимопонимании (15 дней)

Документ заключается на арабском и английском языках и не требует обязательного нотариального заверения. Он содержит стандартные пункты:

1. Площадь и точный адрес объекта сделки.
2. Полная стоимость, сроки и условия внесения оплаты.
3. Ответственный за уплату государственных сборов.
4. Для строящегося жилья — дата сдачи, ответственность застройщика за срыв сроков.

После того, как договор будет подписан, покупатель вносит аванс, 10 % от суммы. Расчеты полностью безопасны, так как осуществляются через защищенные эскроу-счета.

Справка! Все сделки с недвижимостью совершаются в присутствии посредников.

Шаг 4. Получение сертификата NOC об отсутствии возражений (7 дней)

Если недвижимый объект приобретается в ипотеку, обязательно нужно получить в банке сертификат об отсутствии возражений. Помимо этого, необходимо иметь на руках платежную ведомость от застройщика и официальный сертификат о передаче недвижимости.

Шаг 5. Регистрация прав собственности (15-20 дней)

После того, как покупатель внесет оставшиеся 90 % суммы по договору на эскроу-счет, сделка регистрируется в Земельном департаменте Дубая. Продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности на объект.

Заявку на проведение процедуры проще всего подать онлайн, воспользовавшись мобильным приложением REPA — Управления по регулированию рынка недвижимости. Земельный департамент выдает покупателю Титул собственника (Title Deed) в подтверждение факта регистрации собственности.

Можно ли купить дубайскую недвижимость в ипотеку или рассрочку?

Почти 50 % жилой недвижимости в Дубае куплено в ипотеку. Ипотечные кредиты предоставляются и местным жителям, и иностранцам. Условия по ним следующие:

• Возраст заемщика. В пределах 21-65 лет на момент погашения займа.
• Размер займа. Резиденты могут оплатить заемными средствами до 80 % стоимости недвижимости, нерезиденты — до 50 %.
• Процентная ставка. Для резидентов —3,5-4,5 % годовых, для нерезидентов — 4,5-5,5 %.
• Срок погашения. 1-25 лет.
• Доход заемщика. На погашение ипотечного кредита должно уходить не более 50 % доходов заемщика. На каждого члена семьи должно оставаться не менее $950.

Помимо ипотеки, есть выгодный вариант беспроцентной рассрочки. Ее предоставляют застройщики на 1-7 лет при условии покупки жилья на стадии строительства. Первоначальный взнос составляет 5-40 % от полной стоимости.

Как покупателю недвижимости получить золотую резидентскую визу в ОАЭ?

При покупке недвижимости на сумму от 204 000 долларов во фрихолд-районе иностранный покупатель может оформить резидентскую визу для себя и своей семьи. Она вмещает в себя целый список преимуществ, включая открытие банковского счета для международных операций, оптимизацию налогов, доступ к государственной медицине и образованию для детей.

В зависимости от стоимости купленной недвижимости, различаются условия по золотой резидентской визе:

Чтобы получить резидентскую визу, сперва нужно купить жилую недвижимость, а затем собрать необходимые документы, подать заявление, пройти медицинское обследование.

Процедура в общей сложности занимает 2-3 месяца. Она завершается проверкой на благонадежность Due Diligence, по итогам которой в загранпаспорт вклеивается резидентская виза, а кандидат получает электронное удостоверение жителя ОАЭ.

Необходимые расходы: покупка и содержание недвижимости в Дубае

При приобретении недвижимости в Дубае обязательно уплачиваются следующие сборы:

После того, как недвижимость станет вашей, последуют обязательные расходы на ее содержание:

Справка! В Объединенных Арабских Эмиратах нет ежегодных налогов или государственных сборов на недвижимость.

Как можно использовать купленную недвижимость в Дубае

Самое популярное использование купленной в Дубае недвижимости — сдача в аренду. Это обеспечивает доходность в пределах 5-8 % годовых. Основной класс арендаторов — туристы, высококвалифицированные специалисты и бизнесмены. Так как до 90 % населения ОАЭ составляют иностранцы, жилье гарантированно не будет простаивать.

Справка! В Объединенных Арабских Эмиратах нет подоходного налога на доход от сдачи недвижимости в аренду.

Главные ошибки при покупке жилья в Дубае

Чтобы процедура купли-продажи прошла быстро и без проблем, нужно быть в курсе популярных ошибок зарубежных покупателей:

• Не знают законодательство ОАЭ. Законы, касающиеся недвижимости, довольно строгие, отличаются от других стран. Поэтому важно обратиться к помощи юриста, независимого эксперта.
• Не разобрались с целью покупки. Жилье для личного проживания выбирается по иным критериям, чем недвижимость, приобретаемая для получения дохода от сдачи в аренду.
• Не проверяют объект лично перед приобретением. При визите в квартиру можно заменить необходимость косметического ремонта, замены коммуникаций, что заметно влияет на конечную стоимость.
• Не знают, что такое Title Deed. Это акт на право собственности, где можно найти всю информацию о недвижимом объекте: данные собственника, адрес, площадь. Обязательно нужно проверить, что продавец — истинный собственник жилья. Проще всего это сделать на сайте или в приложении Dubai Land Department.
• Не изучают документы перед их подписанием. Особенно важно проверить бумаги, необходимые для внесения денежных средств. В Эмиратах подпись обладает большой силой. Если вы подписали документ, то автоматически несете материальную ответственность и соглашаетесь с возложенными обязательствами.

Дубай — самый популярный эмират для приобретения недвижимости в ОАЭ. Иностранцы могут купить недвижимый объект в полное владение только в одной из 52 специальных фрихолд-зон. Самый популярный тип недвижимости — квартиры. Они выгодны и ликвидны, хорошо сдаются в аренду. Чаще всего квартиры покупают в районах Бизнес Бэй, Даунтаун Дубай, Дубай Марина, Дубай Джумейра и Дубай Крик Харбор по средней стоимости $3175 за квадратный метр. Нужно учесть, что содержание жилой недвижимости в Дубае обойдется покупателю в сумму от 3300 долларов в год.