Какие изменения нас ждут в 2022 и 2023 году на рынке недвижимости: последние новости и прогнозы экспертов

Нестабильный курс валюты вынудил россиян задуматься о том, как сохранить собственные сбережения. В непростых экономических условиях многие россияне приходят к выводу, что Инвестиции в Недвижимость являются одним из самых надежных и доходных финансовых инструментов. Квартиры, загородные коттеджи и коммерческие объекты сегодня пользуются стабильно высокой популярностью среди частных и корпоративных инвесторов. Редакция lindeal.com решила глубже изучить этот вопрос и познакомить читателей с прогнозами и мнениями экспертов.

Изменения и сложности

В конце февраля ЦБ РФ в целях противодействия западных санкциям повысил ключевую ставку до 20%, что привело к резкому удорожанию ипотеки для заемщиков. После того, как ситуация стабилизировалась Центробанк снизил ключевую ставку до 17% и как сообщается, в ближайшие несколько дней она вновь будет скорректирована в меньшую сторону.

В рамках оказания государственной поддержки строительной отрасли Правительство РФ также повысило процентную ставку по льготной ипотеке в новостройках до 12%, при этом максимальная сумма займов для Москвы и СПБ составила 12 миллионов рублей, для регионов – 6 миллионов рублей.

Но даже, несмотря на повышение процентной ставки инвестиции в недвижимость с использованием ипотечных кредитов по-прежнему продолжают работать. Как отмечают аналитики, для покупки жилья достаточно внести первый взнос в размере 15-20%, тогда как оставшуюся сумму платит банк. Учитывая рост цен на рынке первичной и вторичной недвижимости, заемщики остаются в выигрыше даже с учетом того, что ставка по льготной ипотеке была увеличена до 12%.

Пассивный доход

Инвестиции в недвижимость с целью получения пассивного дохода в последние месяцы превратились в самый настоящий тренд. По сути, все, что для этого нужно – внимательно изучить рынок арендного жилья, после чего подобрать те объекты, которые гарантированно будут пользоваться популярностью. Безусловно, наиболее высокую прибыль можно получить за сдачу жилья в посуточную аренду. Этим вопрос даже необязательно заниматься самостоятельно – контроль за поиском и работой с жильцами можно передать специальной компании. Учитывая, многочисленные проблемы с поездками за границу, эксперты считают, что летом спрос на посуточную аренду недвижимости будет только расти, а значит, доход арендодателей будет только расти.

А что с апартаментами?

В марте аналитики зафиксировали незначительно падение продаж апартаментов. Для стимулирования спроса застройщика начали массово внедрять субсидированные ипотечные ставки и рассрочки. Поэтому, сейчас у россиян имеется отличная возможность купить апартаменты на максимально выгодных для себя условиях.

Внимание! Под апартаментами на рынке недвижимости понимаются коммерческие объекты с более высокими тарифами ЖКХ и невозможностью зарегистрироваться по месту продвижения. В столице апартаменты, как правило, приобретают для постоянного проживания, тогда как в СПб – для получения пассивного дохода.

Недвижимость за границей

Еще один вариант инвестиций в недвижимость – покупка жилья или коммерческих объектов за границей. Примечательно, что если до февраля 2022 года россияне массово скупали недвижимость в Европе – Болгарии, Великобритании, Испании, Италии, Литве, Латвии, то из-за политики ЕС граждане РФ всячески стараются избавиться от проблемных активов, а полученные средства вкладывают в приобретении квартир и домов в Дубае, Турции, некоторых регионах Китая. Как отмечают аналитики, за последние два месяца число таких транзакций увеличилось более, чем в 2 раза.

Что будет с рынком недвижимости в 2023 году: прогнозы и мнения экспертов

Проанализировав ряд экспертных источников, мы сделали несколько важных выводов.

Вторичное жилье

С 2022 года продолжается тенденция на снижение цен. Больше всего «не везет» неликвидным объектам — это последние этажи, старые и переоцененные квартиры. Цены в данном секторе будут снижаться активнее всего. Что касается нового жилья с качественной отделкой в перспективных локациях, здесь процесс падения цен будет не столь скорым.

Однако основательница агентства недвижимости Upright Estate и «Академии риэлторов» Яна Мандыркина уверена: 

«Цены на вторичку к концу 2023 года упадут на 30 % по сравнению с показателями конца лета 2022-го. При этом что‑то может подешеветь в два раза, а что‑то — на 10 %. Нужно учитывать и инфляцию, которая съест еще одну часть суммы».

Новостройки

Эксперты в шутку называет первичное жилье «иглой ипотечного кредитования, на которой сидит с 2020 года вся строительная сфера». С каждым годом ипотека становится все доступнее, но по-прежнему остается не по карману подавляющей доле населения. Это вынуждает девелоперов делать действительно ощутимые скидки в 20-30 %. Такая тенденция — не только шанс приобрести собственную недвижимость по сравнительно комфортной цене. Это еще и инвестиционный инструмент, который пока что обгоняет инфляцию. Например, на данный момент это 20-30 % дохода от вложенного капитала ежегодно.

«Ситуация на первичном рынке развивается по негативному сценарию. Количество сделок в конце 2022 года сократилось почти вдвое по сравнению с его началом. Цены тоже снизились. Льготная ипотечная ставка увеличилась до 8 % годовых. Поэтому есть вероятность, что в 2023 году снижение продолжится» (руководитель комитета по статистике и аналитике гильдии риэлторов Москвы Константин Ламин).

Аренда

Снижаются цены на покупку квартиры, становится более комфортной и доступной ипотека. Неудивительно, что на этом фоне стоимость аренды тоже снижается. Среди сопутствующих факторов — уход с рынка крупных корпораций, сокращение рабочих мест и тенденция на отток приезжих из мегаполисов. В зависимости от сегмента, арендная плата уменьшилась в сравнении с прошлогодними показателями на 10-30 %.

«За 2022 год цены на аренду упали на 10–20 % в сегменте до 250 тысяч рублей, и на 25–40 % в сегменте от 250 тысяч рублей и выше. Собственники продолжают снижать цены, чтобы сдать квартиру, и готовы на большие скидки при единоразовой оплате за 6–12 месяцев. Роста цен в первом полугодии 2023-го ждать точно не стоит, так как предложений на рынке гораздо больше арендаторов. Плановый возврат к прошлогодним ценам, скорее всего, случится только к концу этого года» (CEO Apple Real Estate Данила Савченко).

Что будет влиять на стоимость квартир в 2023 году?

Приобретаете ли вы жилую недвижимость для непосредственного использования или в роли инструмента инвестирования, обратите внимание на то, что будет влиять на стоимость жилья в 2023:

• Инфляция. Прогнозируется снижение показателя до 5-7 %. Значит, цены на недвижимость будут расти гораздо медленнее. Для инвестирования самым подходящим будет Бизнес- или премиум-сегмент. При покупке объекта на этапе строительства можно ожидать до 20-30 % возврата на вложенный капитал.
• Доступность строительных материалов. Так, «Банки.ру» сообщают, что к маю 2022 года рост цен на строительные и отделочные материалы составил около 30 % и 50 %. Соответственно, выгоднее всего приобретать квартиры с готовой отделкой, так как застройщик (скорее всего) еще успел приобрести стройматериалы по фиксированным ценам.
• Ипотечные ставки. Имейте в виду, что программы льготного ипотечного кредитования на новостройки продлены до 1 июля 2024. Ставка возросла при этом с 7 % до 8 %. Надо ожидать, что эта мера будет достаточной для стимуляции спроса на первичное жилье.

Редакция lindeal.com также выяснила, что в 2023 компании-застройщики находятся не в самом лучшем положении. Прошлый год обернулся для них снижением количества сделок на 20 %. Эксперты Forbes дополнительно отмечают падение спроса на жилье «в условиях неопределенности». Это прямой дорогой ведет к стагнации цен. Особенно, если дело касается «переоцененных объектов», которые ранее предлагались по завышенному ценнику.

Что касается вторичной недвижимости, в секторе также наблюдается планомерное снижение цен. Свою роль в настоящем положении дел сыграл и Центробанк, который стал ограничивать выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. Помимо этого, кризисные времена, неуверенность в своих завтрашних доходах останавливают людей в принятии таких серьезных долгосрочных решений, как оформление ипотеки.