Инвестиции в элитную недвижимость: критерии доходности и способы получения прибыли

Как выгодно инвестировать в элитную недвижимость: выбор достойного объекта, расчет доходности, способы получения прибыли, необходимые расходы и советы от экспертов.

Инвестиции в элитную недвижимость

Ни для кого не секрет, что недвижимость — надежное и выгодное вложение капитала. Особняком здесь стоит элитное жилье со своими ценами и критериями доходности. Так, редакции бизнес-журнала https://lindeal.com удалось выяснить, что высокая стоимость эксклюзивного объекта далеко не всегда означает, что он принесет большую прибыль в будущем. В данном сегменте выделяются как недооцененные, так и переоцененные варианты. Поэтому, выбирая для себя вложения в дорогую недвижимость, стоит обратить внимание на главные критерии доходности и практические советы от специализированных риэлторов.

Типы эксклюзивного жилья: таунхаус, вилла, пентхаус, апартаменты

Первым делом инвестор должен выбрать, в какой тип элитной недвижимости он собирается вкладываться:

  • Апартаменты — фактически это те же квартиры, а юридически — нежилые помещения, относящиеся к коммерческому сегменту недвижимости. Помните, что оформить прописку (регистрацию) в апартаментах по этой причине невозможно. Плюс к этому, налог на владение данным объектом будет несколько выше. С признанием апартаментов жилыми помещениями ситуация с ценой изменится — они могут стать на 25-30 % дороже.
  • Виллы — особняки лакшери-уровня, чаще всего предназначенные для приятного краткосрочного отдыха. Однако при желании вполне подходят и для круглогодичного проживания.
  • Одно- и многоуровневые квартиры. Элитным считается подобное жилье в таунхаусах и клубных многоквартирных домах. Отметим, что одноэтажные квартиры популярнее многоэтажных.
  • Пентхаусы — квартиры люкс-класса, обычно занимающие собой весь последний этаж многоквартирного дома. Ценятся пентхаусы на главных улицах мегаполисов, в исторических районах города. В качестве важных для жильцов привилегий: красивые виды из окон, отдельный вход, собственный въезд на парковку, минимальное количество соседей.
  • Таунхаусы — комплексы малоэтажных коттеджей, которые объединяют общие стены и (иногда) крыша. В одном таком комплексе с комфортом располагаются 2-4 семьи — у каждой будет отдельный вход, красивая терраса и задний двор. Таунхаусы строятся как за городом, так и в оживленных районах мегаполисов.

Выбирая тот или иной вид элитного жилья, обязательно знакомьтесь с его проектом: так, нередко ушлые риэлторы продают таунхаусы как виллы по соответствующей цене.

Что влияет на доходность элитной недвижимости: от локации до ликвидности

Объекты, объединенные общим понятием «эксклюзивное жилье», приносят своим владельцам совсем не одинаковый доход. Многое зависит от следующих четырех критериев:

  • Локация. Для города: чем ближе недвижимый объект к центру и историческим районам, тем выше его цена. За городом в качестве эксклюзивных рассматриваются дома в люкс-поселках: чем ближе к морю, озеру, водохранилищу, чем комфортней для пляжного отдыха берег, тем дороже.
  • Ликвидность. Иными словами, насколько быстро можно продать данный объект по рыночной стоимости? Главная боль люксового жилья в том, что оно нередко бывает переоценено, отчего поиски покупателя могут растянуться на 1-2 года.
  • Контингент. Будущим покупателям и арендаторам важно, чтобы соседи по социальному и материальному положению находились на том же уровне, что и они. В вопросе с эксклюзивным жильем высоко ценится и приватность — чем меньше соседей, тем большую цену вам предложат за объект.
  • Индивидуальный дизайн. Нельзя не отметить и уникальные архитектурные, интерьерные решения. Здесь можно говорить даже о специальной цене в рамках закрытой продажи.

Учитывайте и такой важный фактор, как ситуация на рынке недвижимости «здесь и сейчас». В случае с лакшери-жильем далеко не всегда финансовые кризисы и глобальные потрясения обязательно ведут за собой падение цен и спроса. 

Как оценить стоимость эксклюзивной недвижимости

Мы уже знаем, что при покупке делюкс-жилья нужно обратить внимание на локацию, ликвидность, индивидуальный дизайн и окружающий контингент по каждому варианту. Помимо этого, жилищные юристы рекомендуют в обязательном порядке проверить два момента:

  • История возникновения права собственности на объект. Простыми словами, важно выяснить, на каком основании был построен дом? Если имела место быть незаконная перестройка или реконструкция, такой вариант даже не стоит рассматривать в качестве инвестиции. Когда продавец — застройщик, он обязан выложить все документы на апартаменты в открытый онлайн-доступ. Проверьте, какой банк выдает ипотеку клиентам девелопера. Если это известное и уважаемое в вашей стране заведение, значит, риски с покупкой минимальны.
  • Статус прав на землю. При приобретении виллы либо таунхауса обязательно удостоверьтесь, что земельный участок под строением находится или в собственности у застройщика, или в долгосрочной аренде у городской администрации. В противном случае самострой могут на законных основаниях снести.

Отдельного внимания заслуживает приобретение эксклюзивного жилья на вторичном рынке — рекомендуется привлечение риэлтора для полноценной и грамотной проверки документации на недвижимость. Особенно это касается многоуровневых квартир и пентхаусов. Легальна ли перепланировка? Законна ли надстройка верхнего этажа? Если вы проявите беспечность, то рискуете оказаться владельцем неликвидного самостроя. 

Способы извлечения прибыли: аренда и перепродажа

Мы выделим два самых популярных и востребованных способа получения дохода от элитной недвижимости.

Аренда

С позиции прибыли наиболее оправдана сдача в посуточную аренду — доходы могут составлять 14-17 % годовых. Для такого варианта хороши апартаменты и элитные квартиры в резиденциях и клубных домах. Чаще всего инвесторы привлекают для ведения дел менеджеров крупных отельных сетей. За комиссию в размере 20 % специалист от и до занимается всеми вопросами, связанными с размещением постояльцев и обслуживанием жилья. Больше всего прибыли в данном контексте приносят апартаменты с собственной кухней, так как это позволяет сдать жилье по более высокой цене.

Перепродажа

Самые привлекательные для инвестора — недооцененные элитные недвижимые объекты. Яркий пример — совместная недвижимость, которую экс-супруги торопятся продать в процессе расторжения брака. Однако, выбирая данный вариант извлечения дохода, помните о важных вещах:

  1. Получить прибыль здесь и сейчас с таким вариантом не выйдет: есть смысл в выставлении жилья на продажу лишь через 2-3 года. Минимальный срок — 1,5 года.
  2. Если вы хотите получить прибыль в размере до 200 %, нужно задуматься о приобретении элитной квартиры на первом этапе строительства — на стадии котлована. Учитывайте, что сами строительные работы занимают 2-2,5 года, а на перепродажу стоит выделять еще, минимум, 6 месяцев.
  3. Люкс-апартаменты в новых клубных домах стоят гораздо дороже, чем аналогичное по качеству и локации вторичное жилье.

Отметим, что есть смысл рассматривать и недооцененные объекты, которые могут принести высокий доход не конкретно «здесь и сейчас», а в будущем. Например, сегодня спрос на многоуровневые квартиры держится небольшой, однако в грядущем данный вариант может стать весьма выгодным при перепродаже.

Обязательные траты при вложении в недвижимость

Приобретение недвижимых объектов для инвестирования ведет за собой траты не только на покупку жилья, но и на сопутствующие необходимые мероприятия:

  1. Уплата государственной пошлины при оформлении права собственника: для физических и юридических лиц сумма может отличаться в разы. Обратите внимание, что стоимость госпошлины разделяется «50-на-50» между сторонами сделки.
  2. Открытие аккредитива — счета в банке, на который покупатель переводит оплату за приобретенную лакшери-недвижимость. Данный формат безналичного расчета является наиболее безопасным: продавец получает доступ к деньгам только после того, как приобретатель будет зарегистрирован в качестве собственника жилья.
  3. Страхование. Необходимо, если вы берете недвижимость в ипотеку — требуется застраховать как жилье, так и жизнь заемщика. Специалисты рекомендуют не экономить и на страховом полисе для квартиры в случае, если вы планируете сдавать ее в аренду.
  4. Нотариальные услуги. Стоимость варьируется в зависимости от конкретной сделки.

Традиционно затраты на риэлтора являются прерогативой продавца.

Как безопасно вложиться в эксклюзивную недвижимость: советы экспертов

В заключение представим советы от специалистов на рынке недвижимости:

  1. Оцените текущую рыночную фазу «здесь и сейчас».
  2. Проанализируйте район, где планируется приобретение, — насколько активно тут покупают недвижимость?
  3. Проверьте репутацию, портфель готовых проектов девелопера.
  4. Оцените степень готовности дома.
  5. Помните, что «дешевые» квартиры поднимаются в цене быстрее, чем «дорогие».
  6. Выбирайте самое востребованное жилье.
  7. Определите удачный срок, когда вы будете готовы продать недвижимость.

Если вы приобретаете эксклюзивное жилье с целью инвестирования и дальнейшего получения прибыли, то команда бизнес-журнала https://lindeal.com рекомендует определить план действий еще до момента покупки. Выберите, какой тип лакшери-недвижимости вас интересует, какой формат получения прибыли удобен — сдача в аренду или последующая перепродажа. Определитесь, насколько доходно выбранное жилье, каковы его перспективы в будущем. Важно провести полную проверку приобретения и документов на него перед сделкой, чтобы оно приносило доходы, а не разочарования и траты.

Будь в курсе последних новостей мира
Оставайтесь в тренде - подпишитесь на наш канал в Telegram

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ

Ждем Вас!

Похожие статьи и новости